Главная | Интервью | Персоны | Формула выживания для кубанских застройщиков

Персоны

Формула выживания для кубанских застройщиков

Экономический кризис затянется и спровоцирует глубокие качественные изменения в строительной отрасли Краснодара. Сейчас девелоперам особенно важно выстроить отношения с банками и избавиться от непрофильных активов. Об этом и многом другом рассказал президент СИК «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.

Сергей Петрович, в начале 2015 года звучали мнения, что этот кризисный год не переживут до 40% застройщиков Кубани. Почему эти прогнозы не оправдались?
Был высокий запас прочности. Но сегодня многие стройки либо приостановились, либо замедлились. Сила инерции еще двигает их, однако уже немало компаний, долгое время работавших с низкой рентабельностью, испытывают финансовые сложности. Если раньше их спасал эффект пирамиды, когда старые объекты можно было достраивать на деньги, полученные от продажи новых, то нынешний спад спроса перекрывает это канал. Дольщики уже обращаются в суды. И маховик только начинает раскручиваться.

Есть мнение, что кризис поможет очистить рынок от слабых или недобросовестных игроков. Как вы оцениваете эту точку зрения?
Самый большой минус этого кризиса в том, что он пришел надолго. Но зато он все расставит по местам. Мы все поумнеем, бизнесмены очень быстро станут другими.
Давать прогнозы – дело неблагодарное, но если хотя бы во второй половине 2017 года экономика начнет восстанавливаться – это будет хорошо. Очень авторитетные персоны утверждают, что текущий кризис не на год и даже не на два. Прежде всего я имею в виду Германа Грефа и Алексея Кудрина, к которым можно по-разному относиться, но к их мнению просто необходимо прислушиваться.

Вы неоднократно поднимали тему минимальной рентабельности, говорили об опасности демпинга. Получается, именно он и погубит многих игроков рынка?
Давайте разберемся, что следует понимать под демпингом. Себестоимость квадратного метра на разных объектах может существенно различаться. Во-первых, есть комплексная и точечная застройка. В первой себестоимость всегда «минимально-оптимальна», ведь расходы на землю, коммуникации и разработку проектов распределяются на большое количество продаваемых «квадратов» жилья. На снижение себестоимости влияет и повторяемость проектов, и много других факторов. При точечной застройке себестоимость всегда выше.

Во-вторых, мы можем оценивать уровень демпинга, когда речь идет о монолитно-кирпичной технологии строительства, по которой возводят примерно 90% высоток. По ней минимальная себестоимость достигается при строительстве пятиэтажек. И она поступательно возрастает по мере увеличения высотности. У нас, к примеру, получается не ниже 35 тыс. руб. за «квадрат».

Для выживания компании нужна чистая прибыль не менее 10%. Для развития – уже 15%. А наиболее комфортно бизнесу при маржинальности 15-25%, но это при отсутствии банковского финансирования. К примеру, у нас цена продажи почти 36 тыс. руб. за кв. м. Если привлекать кредиты, в цену надо закладывать проценты. Так что с учетом всех этих факторов «квадрат» должен стоить 42-43 тыс. Не забываем, что социальная нагрузка тоже дает проектам удорожание: скажем, в школу на 400-500 мест надо вложить 600 млн руб., которые затем необходимо «зашить» в цену продажи жилья.

Так что те, кто строит по монолитно-кирпичной технологии и продает жилье по 30 тыс. за «квадрат», действительно поступают недальновидно. Мы изучали чужие проекты и понимали, что многие застройщики (причем и крупные, и мелкие) работают в ноль либо в минус. Иногда низкая цена – это ошибка по неопытности, ведь на рынке очень много новых компаний, иногда – намеренная стратегия. Итог один: недострои, трудности, часто – уход игроков.

У нас есть целое подразделение, которое готовит документы по нашим проектам. Мы регулярно их изучаем, анализируем, делаем прогнозы, сравнивая каждый месяц, каждый квартал, отслеживаем изменения. Возьмем ЖК «Триумф». Из чего складывается его бюджет? Проектные работы, аренда земли, монтажные работы, технические условия, риэлторские услуги, накладные, налоги на прибыль. В итоге себестоимость квадратного метра на данном объекте получается чуть более 39,9 тыс. руб. После предварительных расчетов бывают изменения в цене материалов или непредвиденные расходы. Но к настоящему времени проекты отработаны, и погрешность незначительна.

Иногда нам приходится подстраиваться под цены других девелоперов. Возьмем Ближний Западный обход, где у нас строится ЖК «Спортивная деревня». Там сейчас маржинальность 3 тыс. руб., а мы закладывали 5 тыс. Просто есть соседи, которые работают в минус, и чтобы иметь возможность конкурировать, мы вынуждены продавать по более низкой цене, но я понимаю, что это временно.

В чем для СИК «Девелопмент-Юг» состоит отличие теперешнего кризиса от предыдущего, который проходил для вашей компании довольно тяжело? Какие уроки помогли вам выстоять сейчас?
Во время финансового кризиса 2009-2010 годов у нас было 12 банков-партнеров, и некоторые повели себя очень агрессивно. Хорошо, что с нами остались Сбербанк, «Глобэкс» и другие. Вывод: у застройщика всегда должен быть надежный, долгосрочный финансовый партнер. Еще мы провели диверсификацию – вышли в сектор доступного жилья. Напомню, до этого корпорация работала только с бизнес- и премиум-сегментом, а сегодня у нас полная линейка проектов – доступное жилье, а также квартиры стандарт-, комфорт-, бизнес-класса. Еще один важный момент: бизнес должен сам заботиться о своем выживании, не рассчитывая на государство. В 2008-2009 годах мы допустили ошибку: долго ждали чего-то от правительства, Минстроя. Мы думали, что они будут что-то для нас делать. Это заблуждение, никто ничего нам не должен.

И главное: когда тот кризис закончился, мы сразу начали готовиться к следующему. Во-первых, снизили кредитную нагрузку, у нас коэффициент долга перед банками в районе единицы. Во-вторых, распродали непрофильные активы, создавая подушку безопасности. Все это мы делали на протяжении четырех лет.
Кстати, я знаю, что в хорошие времена многие строительные компании грешили нецелевым использованием денег. В Краснодаре таких фирм – десятки. Они начинали строить фитнес-центры, заходить в какие-то непрофильные проекты, покупать дорогие земельные участки. Основной бизнес, который генерировал денежный поток, для многих трансформировался в нечто само собой разумеющееся, в бездонный колодец с ресурсами. Но сейчас все непрофильные активы стали источником гигантских издержек. А продать их невозможно, потому что нет покупателей.

Хорошо, если ты закончил проект, получил прибыль, заплатил налоги и уже после этого вкладываешь деньги туда, куда считаешь нужным. Плохо на нецелевые траты извлекать оборотные средства, это свидетельствует о слабой финансовой дисциплине, которая, к сожалению, была присуща многим краснодарским застройщикам.

Не хотелось бы бравировать опытом, но мы третье десятилетие работаем, пережили многое, потому дам совет: в это сложное время строителям просто необходимо скинуть все лишнее. Все, что можно продавать, нужно продавать, а полученные деньги вкладывать в объекты, чтобы выполнить все обязательства. Репутация – это самое ценное.

Все ли заявленные проекты компании «Девелопмент-Юг» сейчас строятся в срок? Или пришлось что-то заморозить?
В этом году мы планируем сдать восемь домов в шести жилых комплексах в Краснодаре. Замороженных проектов нет.
У нас много объектов комплексной застройки в разных районах, разного класса. Это позволяет нам в течение нескольких лет только с этих ЖК продавать 90-120 тыс. кв. м жилья ежегодно. Мы намерены строить ровно столько, сколько нужно городу, и неважно, какую долю рынка будет занимать компания – 5% или 10%. Поэтому я надеюсь, что меньше 90 тыс. «квадратов» в год мы продавать не будем. А стратегическая цель – 500 тыс.

Сообщалось, что ваша компания рассматривает возможность кооперации с застройщиками, которые испытывают трудности из-за кризиса. Есть ли сейчас конкретные договоренности с другими девелоперами?
У нас в проработке десять проектов по кооперации, сейчас мы с властями Краснодара обсуждаем различные варианты. С семью застройщиками уже плотно работаем, два из них – не краснодарские. Нам интересны прежде всего комплексные проекты. Подчеркну: «Девелопмент-Юг» не будет никого поглощать. Мы ищем партнеров по конкретным проектам и участвуем в их реализации. Что касается других регионов, у нас уже есть такой партнер в Перми и, думаю, их будет не менее трех в Ростове.

Каковы планы корпорации по работе в новых регионах?
Выходить на новые рынки будем очень выверенно. В каждом регионе важно работать с надежными банками. Мы рассматриваем именно проектное финансирование. Хотим каждый год выходить как минимум в один новый регион. В плотной проработке сейчас семь субъектов РФ, а вообще изучаем 38. Одна из наиболее вероятных локаций в краткосрочной перспективе – Астрахань.

Справка
ООО СИК «Девелопмент-Юг» (Краснодар) основано в 1995 году. Ключевое направление деятельности – возведение жилья. Суммарно корпорация сдала в эксплуатацию 60 домов общей площадью 1,12 млн кв. м. В настоящее время застройщик реализует проекты комплексного освоения территорий в Краснодаре, Ростове-на-Дону и Перми.

По материалам БН.ру

Похожие материалы

Мы в соцсетях

Информационный портал строительно-инвестиционной корпорации "Девелопмент-ЮГ"