Главная | Статьи | Спецпроекты | Не все застройщики готовы работать в новом формате

Спецпроекты

Не все застройщики готовы работать в новом формате

Президент корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов об изменениях в долевом строительстве.

1 июля 2018 года начнется переходный период, во время которого застройщикам нужно приспособиться к изменениям в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». На адаптацию девелоперам дали всего год – с 1 июля 2019 года они должны перейти на работу с эксроу-счетами, отчислять взносы в компенсационный фонд и т.д. О том, как это повлияет на отрасль, кто останется на рынке, и как достичь поставленной президентом цели по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья, „Ъ-Кубань“ рассказал президент корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.

За последние полтора года краснодарский рынок покинуло несколько десятков застройщиков, оставивших после себя немало проблемных объектов и обманутых дольщиков. Следует ли ждать резкого сокращения рынка после изменений в ФЗ №214?

Наступающие изменения назрели уже давно. Я бы не стал драматизировать ситуацию. Возможно потому что наша компания давно готовилась к этим изменениям, и сейчас находится в хорошем финансовом состоянии. Мы следим за ситуацией на рынке, наблюдаем за коллегами и по нашему мнению сегодня семь из десяти компаний переживают непростые времена. При этом законодатель определил очень короткий переходный период – всего год, за который нужно очень многое успеть. Проблема многих краснодарских застройщиков в том, что они показывают большие объемы, но не показывают прибыли. Некоторые компании как-то выживают и ничего не зарабатывают.

С 1 июля 2019 года долевое участие как таковое существовать уже не будет. Схема будет другой – есть дольщик, банк и застройщик. Оформляется тройной договор. Деньги дольщика идут в банк, а он уже их перечисляет нам. Если у компании не будет хватать средств, то банк предоставит ей проектное финансирование. Другой вопрос, что банки не будут предоставлять это финансирование застройщикам, в которых не уверены. Если компания не зарабатывает прибыль, если у нее нет кредитной истории, нет залогов, нет понимания экономики и опыта в строительстве, такую компанию никогда не будут кредитовать.

Если изменения в ФЗ №214 будут приняты без изменений, работать сможет в лучшем случае треть существующих компаний. В горизонте двух-трех лет большая часть участников жилищного строительства уйдет с рынка, потому что они не будут готовы работать по новым правилам. Думаю, в Краснодаре смогут работать всего 10-12 компаний. Строительный бизнес – очень сложный, в нем нужно очень хорошо разбираться.

Как вы считаете, связана ли проблема обманутых дольщиков в первую очередь с неверным ценообразованием и формированием себестоимости.

В Краснодаре сегодня средняя цена квадратного метра – 45 тыс. руб. При этом, если правильно считать полную себестоимости квадратного метра, то даже в случае с самым доступным жильем она никак не может быть меньше 40-42 тыс. руб. за квадратный метр. Многие застройщики просто не включают в себестоимость при расчетах всех затрат – например, накладные расходы компании, проценты банку и риэлтерским агентствам. Это все надо обязательно учитывать.

СПРАВКА

По данным Краснодарстата, в январе-марте 2018 года в Краснодарском крае было введено в эксплуатацию 837 тыс. кв. м жилья или 11,4 тыс. квартир. По сравнению с аналогичным периодом 2017 года объем ввода жилья в регионе снизился на 24,9%, а по сравнению с январем-мартом 2016-го – на 26,8%. Средняя площадь введенных в эксплуатацию квартир в 2018 году составила 53,8 кв. м, а средняя стоимость квадратного метра жилья в многоквартирных домах – 44,9 тыс. руб. При этом по информации системы «Интро-Аналитика» в первой половине 2018 года в Краснодаре отмечен рост продаж жилья в новостройках по долевой схеме. По отношению к аналогичному периоду прошлого года число договоров долевого участия увеличилось на 28%, а основным драйвером роста рынка стало снижение процентных ставок по ипотеке.

Что касается проблемы обманутых дольщиков, на месте исполнительной власти и контролирующих органов я бы очень внимательно проанализировал состояние компаний, продающих жилье дешевле 45 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня такая цена - это прямой путь к банкротству. Для сохранения стабильного положения застройщик должен продавать жилье от 50 000 руб. за квадратный метр.

Какая банковская комиссия по счетам эскроу и по проектному финансированию устроила бы застройщиков?

ЖК "Перспектива"

Эскроу-счета сами по себе – это «живой» механизм. Но процентная ставка за их обслуживание должна быть ниже. Инфляция сейчас составляет 2,5%, прогнозируемая, с учетом повышения НДС в 2019 году– 4%. Да, для того, чтобы работать по новой схеме банку понадобится выстроить систему контроля за каждым застройщиком. Но ведь это не может стоить 4,5-5%. Возможно, это связано с недостаточной конкуренцией в банковском секторе. Мы работаем со Сбербанком, Российским капиталом, ВТБ, Газпромбанком, банком «Открытие» и «Центр-Инвестом». Эти банки готовы работать по новым правилам. И мы хотим работать с этими банками.

Что касается проектного финансирования - ставка предлагаемая банками – от 9% и выше. Сегодня чистое проектное финансирование по нашему опыту осуществляют Сбербанк, Российский капитал и ВТБ. Для отрасли это очень мало. Банков, вовлеченных в проектное финансирование, должно быть больше, а ставка должна быть ниже.

Насколько сегодня велика емкость строительного рынка – в стране и в Краснодаре?

Давайте сравним: в США обеспеченность жильем составляет 70 кв. м на человека. В Европе – 50 кв. м. У нас – 24. При этом 40% жилья является ветхим и аварийным. Поэтому президент страны и поставил задачу по выходу на объем ежегодного ввода жилья 120 млн кв. м. Сейчас этот показатель чуть меньше 80 миллионов квадратных метров. При этом нововведения в ФЗ №214 неизбежно приведут к уменьшению объемов предложения в ближайшие два-три года. И с этой низкой точки рынку придется выходить на объем 120 млн.

Если говорить именно о краснодарском рынке, то его поддерживает масштабная миграция со всех регионов страны. Сегодня среди покупателей квартир лишь 40% - жители Краснодара, а 60% - приезжие. Половина из них приезжает из других городов и районов края, а остальные – из других регионов страны. И я уверен, что этот поток миграции не ослабеет в ближайшие десятилетия. 

Краснодар – прекрасный город, сюда едут и будут ехать.

Вы уже неоднократно говорили о желании принять участие в застройке центра Краснодара. Что этому мешает, и как вы относитесь к текущей градостроительной политике, с учетом дискуссии вокруг определения границ исторического поселения «город Краснодар»?

Демо-квартира от Девелопмент-Юг

В этом вопросе для меня очень важно мнение архитектурного сообщества. 

Архитекторы как никто другой видят и понимают, что будет лучше всего для города. Замечательный краснодарский архитектор Юрий Дмитриевич Щербинин вместе со своей командой сейчас работает над концепцией развития центральной части Краснодара. Эту работу он планирует завершить к осени этого года. Эту концепцию нужно будет обсудить, принять, и жить по ней.

Сегодня мы очень серьезно смотрим на Краснодар и намерены заниматься реконструкцией центра города. Разумеется, надо будет очень внимательно считать экономику. Пока неясно, будет ли реконструкция вестись в формате государственно-частного партнерства или в каком-то другом виде. Об этом говорить рано – нужна выверенная концепция, разработанная архитекторами.

Аналогичная работа сейчас ведется в других городах страны – например, в Перми, Астрахани, Калининграде. Это очень хороший тренд. В Краснодаре этот вопрос назрел давно, и при определении исторических границ и статуса построек в центре. Город должен развиваться, а для этого необходима реконструкция его центральной части.

В последнее время многие эксперты рынка говорят о том, что формат долевого строительства устарел, и в скором времени рынок полностью перейдет на продажи готового жилья. Верите ли вы в такой вариант развития событий, учитывая, что средства дольщиков были основным источником финансирования для застройщиков?

Переход на продажи только готового жилья – правильная вещь. Но для этого застройщик должен иметь возможность привлечение денег под разумный процент. Девелопер ведь тоже должен стабильно работать и зарабатывать прибыль, а для этого необходим уровень маржинальности минимум 10%. Жизненный цикл продукта в строительстве около 3 лет. Для того, чтобы компания развивалась, необходим уровень маржинальности – 15%.

Убежден, что при правильном регулировании рынка строительная отрасль может и должна стать драйвером экономики в ближайшие десятилетия. Однако при существующих банковских ставках о бурном развитии строительной сферы говорить не приходится.

Готовы ли вы к кооперации с другими строительными компаниями или с владельцами земли?

ЖК "Спортивная деревня"

В это сложное время мы очень серьезно рассматриваем вопрос сотрудничества и совместной реализации различных проектов. В первую очередь я имею в виду кооперацию с владельцами крупных земельных участков, подходящих под жилую застройку. Времена, когда застройщик покупал землю за деньги и потом сам занимался развитием проекта на этой территории, уходят безвозвратно. Сегодня актуальна модель совместного освоения земельных активов. Важно, что к этому стали готовы и хозяева земли. Сегодня в Москве и Подмосковье уже каждый второй землевладелец готов договариваться об освоении своих участков совместно с девелоперами. Постепенно эта тенденция приходит и в регионы. Мы как партнеры полностью понятны, прозрачны и готовы к такого рода взаимоотношениям.

Мы также готовы к сотрудничеству с другими строительными компаниями в реализации крупных и интересных девелоперских проектов. Такие форматы сотрудничества делают возможным более быстрое и более качественное развитие проекта. Несколько застройщиков в одной локации могут создать наиболее привлекательный продукт, грамотно развести форматы и каждый сможет зарабатывать свою прибыль. При этом затраты на сети и на социальные объекты тоже делятся пропорционально на всех, а не ложатся тяжелым бременем на одного девелопера. Сейчас я говорю не только о Краснодаре, но и о других городах нашей страны. Мы открыты к такого рода предложениям.

Ваша компания уже довольно долго работает не только в Краснодаре, но и в Перми, Ростове-на-Дону и Астрахани. Будет ли продолжаться экспансия в регионы и чем отличаются строительные рынки в этих городах?

Все регионы абсолютно разные. И присутствие на разных рынках дает нам бесценный опыт. Хотя после изменений, связанных с поправками в ФЗ №214, рынки в разных регионах, скорее всего, придут к какому-то единому знаменателю. По планам на 2018 год самый большой объем продаж у нас в Краснодаре – 80 тыс. кв. м. В Ростове - 40, в Перми - 30, а в Астрахани – 10 тыс. кв. м. В общей сложности – 160 тыс. кв. м. Однако мы планируем увеличивать свой портфель в каждом из этих городов, для чего во всех регионах разработаны стратегии развития. В горизонте трех лет компания должна ежегодно продавать минимум 120 тыс.кв. м жилья только в Краснодаре.

Каждый год мы планируем осваивать как минимум по одному новому региону и в ближайшие три-четыре года работать по крайней мере в восьми субъектах РФ. В «Девелопмент-Юг» сегодня сформировалась прекрасная команда высококлассных специалистов, каждый из которых, я уверен, может одновременно курировать сразу несколько регионов. Так что в перспективе четырех-пяти лет, надеюсь, мы сможем выйти на горизонт продаж 500 тыс. кв. м. Разумеется, при этом мы будем сохранять высокое качество жилья, которым всегда отличался «Девелопмент-Юг».

Платежеспособность населения продолжает падать. Работа по новым правилам приведет к росту цен на жилье. Готовы ли будут покупатели платить более высокую цену за квартиры?

Отвечу вопросом на вопрос: вы готовы попасть в число обманутых дольщиков? Нет. И никто этого не хочет. Поэтому, если повышение средней цены на строительном рынке на 15% позволит избежать появления новых долгостроев, думаю, люди будут готовы заплатить эти деньги. Если мы посмотрим на дороги Краснодара, то увидим, что они переполнены иномарками стоимостью от полутора миллионов рублей и выше. И это притом, что услуги такси в городе стоят очень дешево. Нередки случаи, когда люди, имея на руках 200 тыс. руб, покупают в кредит дорогую иномарку. То есть, на недешевый автомобиль у населения денег хватает, а на жилье – нет. Согласитесь, звучит странно. К тому же, благодаря дешевеющей ипотеке сегодня доступность жилья довольна высока.

Каковы перспективы рынка жилищного строительства в целом? Что его ждет в ближайшие годы? 

Я всегда был умеренным оптимистом. Сегодня поводы для оптимизма есть. Прежде всего, это поставленная президентом задача по выходу на ежегодный ввод 120 млн кв. м жилья. Уверен, что эта задача будет обсуждаться, и хорошо, если к этому обсуждению привлекут нас, участников этого рынка. В ближайшие годы на строительном рынке произойдут большие изменения в лучшую сторону. 

ЛИЧНОЕ ДЕЛО

Иванов Сергей Петрович

Владелец и президент строительной корпорации «Девелопмент-Юг»

Родился 7 ноября 1961 года в Ростовской области.

В 1984 году он окончил Ростовский инженерно-строительный институт по специальности “Производство строительных и железобетонных конструкций» и приехал в Краснодар, где начал свою профессиональную деятельность в строительной сфере.

В 1995 году Сергей Иванов основал строительную корпорацию «Девелопмент-Юг».

На сегодняшний день корпорацией “Девелопмент-Юг” возведены более 1,8 млн квадратных метров жилья. В 80 ти домах от “Девелопмент-Юг” живут более 18 000 семей.

В последние годы «Девелопмент-Юг» активно осваивает новые регионы. В 2014 году началась реализация проекта в городе Пермь, а в 2015 – в Ростове-на-Дону, в 2017 - в Астрахани.

В 2017 году ключи от новых квартир получили 2 950 счастливых семей.

источник: "Ъ-Кубань"


Похожие материалы

  • Сергей Иванов: Рост цен на первичное жилье неизбежен

    В условиях законодательных изменений в строительной отрасли, которыми отметился текущий год, краснодарские застройщики активно предпринимают меры к тому, чтобы удержаться на рынке, ищут новые пути развития. При этом каждая компания формирует свое уникальное решение. Строительно–инвестиционная корпорация «Девелопмент–Юг», невзирая на турбулентность рынка, поставила своей целью поступательно увеличивать количество реализованного жилья, ежегодно осваивать новые регионы и, как результат, вырастить бизнес до федеральных масштабов. Подробнее об этом в интервью изданию «Деловая Газета. Юг» рассказал президент корпорации Сергей Иванов.

  • Что нужно знать о программе «ипотека 6%»

    Утвержденная несколько месяцев назад федеральная программа субсидирования ипотеки для семей с детьми до сих пор вызывает вопросы у россиян. Рассказываем основные положения.

Мы в соцсетях

Информационный портал строительно-инвестиционной корпорации "Девелопмент-ЮГ"