Спецпроекты

9 основных поправок к ФЗ-214

В 2017 году вступили в силу поправки к ФЗ-214, регламентирующему сферу долевого строительства в России. Нововведения должны защитить права дольщиков и очистить рынок недвижимости от сомнительных компаний.

Поправки к 214 Федеральному закону вступают в силу поэтапно. Часть из них уже работает с 1 января текущего года, другая вступит в силу с 1 июля. Разберем подробнее, что ожидает участников рынка.

1. Уставный капитал

Одно из новых требований к застройщикам вступит в силу с 1 июля и касается уставного капитала.

Его размер привязывается к площади всех объектов долевого строительства, возводимых застройщиком в настоящее время. К примеру, уставный капитал может составлять 2,5 млн рублей, если площадь строящихся объектов не более 1,5 тыс. кв. м. Если же компания возводит до 50 тыс. кв. м жилья, то уставный капитал должен быть 80 млн рублей, до 250 тыс. кв. м – 400 млн и так далее.

Максимальный размер средств, который девелоперам теперь придется замораживать на своих счетах, – 1,5 млрд рублей. Уставный капитал должен быть полностью оплачен. Исключение сделано для компаний, у которых земля в собственности: они могут внести участок в качестве уставного капитала.

Таким образом, чем больше площадь квартир и дополнительных помещений, тем больше и минимальный уставный капитал у застройщика. Авторы закона считают, что эти меры помогут избавить рынок от ненадежных компаний.

При этом законодатели дали шанс застройщикам, которым не хватает уставного капитала. Они могут заключить договоры поручительства. В новой редакции ФЗ-214 появился термин - «связанные с застройщиком юрлица». Это компании, с которыми застройщик заключает договор поручительства, а также другие застройщики, которые подписали договор с этим же поручителем. Застройщику «засчитывается» суммарный уставный капитал всех этих компаний.

2. Единый реестр

С 1 июля начнет действовать единый реестр застройщиков. Это будет государственный информационный ресурс. Порядок ведения реестра и состав сведений в нем установит Правительство РФ.

3. Компенсационный фонд

Компенсационный фонд призван встать на защиту дольщиков. Девелоперы должны отчислять в него до 1% средств от предполагаемой стоимости строительства дома.

Фонд будет работать по двум возможным вариантам. Первый – если произошло банкротство застройщика, но дом в определенной стадии готовности, тогда дом будет достраиваться. Второй - если строительство даже не началось или дом находится на нулевом цикле, то будет приниматься решение о выплате компенсаций дольщикам. Как отметил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, в перспективе фонд может собирать с застройщиков на эти цели до 30 млрд рублей ежегодно.

Фактически компенсационный фонд уже создан, ведется организационно-административная работа. Готовится последний блок поправок, который исключает дублирование страхования фондом и страховыми компаниями. В ближайшее время эти поправки поступят в Госдуму.

По задумке авторов, благодаря фонду проблемных объектов станет меньше, так как перебрасывать деньги с одной стройки на другую и закачивать одни дома за счет других теперь запрещено. Такая финансовая модель ранее нередко приводила к срыву сроков сдачи домов и даже банкротству компаний.

За нарушение сроков исправления строительных недостатков дольщики могут взыскать 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка за каждый день просрочки.

4. Банки помогут

Способ привлечения денег дольщиков также может измениться. Теперь банк может поставить условие застройщику, который получил целевой кредит на возведение многоквартирного дома, об открытии эскроу-счета.

Эскроу-счет – это целевой банковский счет для временного хранения средств. На него покупатели квартир смогут вносить свои деньги. Девелопер получит эти средства только после окончания строительства дома. Впрочем, пока эскроу-счета решено сделать необязательными.

5. Деньги дольщиков на социальные объекты

Обновленный ФЗ-214 разрешил застройщикам направлять деньги дольщиков на возведение школ и детсадов. Раньше они могли это делать только из собственной прибыли, и лишь спустя время муниципалитет выкупал данные объекты. Теперь подобных ограничений нет, но «социалку» придется передавать городу безвозмездно.

7. Предъявите документы

Отныне застройщики обязаны выкладывать в Интернет максимум данных о себе и своих объектах. На официальном сайте компании должны быть размещены сканы аудиторского заключения за последний год ее деятельности, разрешения на строительство многоквартирного дома, проектной декларации и т. д. Полный перечень документов – в статье 3.1 ФЗ-214.

Застройщик должен не только размещать их в Интернете, но и следить за актуальностью представленной информации.

С 2017 года девелоперов обязаны проверять чиновники из Минстроя РФ на предмет соответствия деятельности всем требованиям законодательства. Заключение о результатах этих проверок компании также обязаны «вывешивать» на своих сайтах.

8. Инструкция по эксплуатации квартиры

Еще одна инновация в ФЗ-214: при передаче квартиры собственнику застройщик обязан вручить инструкцию по ее эксплуатации. Покупатель должен получить ее во время подписания акта о приемке квартиры. В ней застройщик должен указать срок службы квартиры, информацию об отделке, системах ее обеспечения.

Если собственник нашел недостатки в квартире в гарантийный период, он имеет право согласовать с застройщиком сроки их устранения. При этом застройщик вправе отказаться от их устранения в случае, если собственник квартиры нарушил условия инструкции по эксплуатации жилья, в случае неудачного ремонта или вследствие нормального износа.

9. Дольщикам кнуты и пряники

Хорошая новость для покупателей секций в таунхаусах – отныне положения ФЗ-214 будут распространяться и на дома блокированной застройки.

Если во время приемки квартиры выяснится, что ее площадь изменилась более чем на 5% по сравнению с прописанной в ДДУ, покупатель вправе расторгнуть договор.

Кстати, в ДДУ указано, что жилье должно быть передано в установленный срок, и за просрочку человек вправе потребовать пеню. Некоторые покупатели квартир умышленно затягивают приемку недвижимости, рассчитывая на получение компенсации. Но с 2017 года им придется платить за это штрафы.

Таким образом, новый закон должен защитить не только дольщиков от действий недобросовестных строительных компаний, но и застройщиков от злоупотребления их клиентами своего положения.

Автор: Анна Дарованная